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Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ist für viele ein lang gehegter Traum. Doch wie bei jedem großen Vorhaben gibt es auch hier Besonderheiten, die Sie unbedingt beachten sollten.
In diesem Leitfaden möchte ich Ihnen den Ablauf zum Immobilienkauf auf Mallorca aufzeigen. Wir orientieren uns dabei an einem konkreten Beispiel, um Ihnen die einzelnen Schritte anschaulich darzustellen.
Inhaltsverzeichnis
1. Preisverhandlung und Einigung
Der erste Schritt auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie ist die Verhandlung des Kaufpreises. In unserem Beispiel liegt dieser bei 645.000 €. Sobald Sie sich mit dem Verkäufer auf einen Preis geeinigt haben, beginnt der eigentliche Kaufprozess.
2. Erstellung des Optionsvertrags
Nach der Einigung wird ein sogenannter Optionsvertrag aufgesetzt. Dieser Vertrag sieht in der Regel eine Anzahlung von 10 % des Kaufpreises vor, in unserem Fall also 64.500 €. Diese Anzahlung können Sie auf ein Notaranderkonto, ein Rechtsanwaltstreuhandkonto oder ein Maklertreuhandkonto einzahlen.
Der Optionsvertrag regelt mehrere wichtige Punkte beim Immobilienkauf auf Mallorca:
- Definition von Verkäufer und Käufer: Hier werden auch eventuelle Rechtsnachfolger wie Familienmitglieder oder Gesellschaften berücksichtigt.
- Kaufpreis und Möbel: Der Kaufpreis wird aufgeschlüsselt, einschließlich eines Anteils für Möbel. In unserem Beispiel beträgt dieser 20.000 €. Für den Möbelanteil fällt lediglich eine Grunderwerbssteuer von 4 % an, im Gegensatz zu den üblichen 10 %.
- Legale Situation der Immobilie: Es wird sichergestellt, dass die Immobilie rechtlich in Ordnung ist und keine unrechtmäßigen An- oder Umbauten aufweist.
- Lastenfreiheit der Immobilie: Die Immobilie muss frei von Schulden oder sonstigen Belastungen sein.
- Bautechnische Überprüfung: Falls gewünscht, kann eine bautechnische Überprüfung oder Bauendabnahme durchgeführt werden, was allerdings zusätzliche Kosten verursacht.
- Vorlage aller notwendigen Dokumente: Dazu zählen die Cedula (Bewohnbarkeitsbescheinigung), der Energieausweis, die letzten Steuerbelege (z.B. IBI/Grundsteuer und Müllabgaben) sowie eine Bestätigung der Hausverwaltung, dass alle ausstehenden Kosten beglichen sind.
- Notartermin: Hier wird das Enddatum festgelegt, bis wann der Kauf beim Notar abgeschlossen sein muss.
- Sonderbedingungen: Weitere spezifische Vereinbarungen können hier aufgenommen werden.
Der Optionsvertrag schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer, indem er beide Parteien an den Vertrag bindet. Sollte der Verkäufer die Immobilie anderweitig verkaufen, müsste er Ihnen die erhaltene Option zurückzahlen und zusätzlich eine Strafzahlung in gleicher Höhe leisten.
3. Beschaffung der NIE-Nummern
Die NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) ist eine Identifikationsnummer, die Ausländer in Spanien benötigen, um den Kauf abzuschließen und Steuern zu entrichten. Diese Nummer muss spätestens 3 bis 4 Wochen nach dem Notartermin vorliegen. Falls Sie noch keine NIE-Nummer besitzen, sollte diese umgehend über einen Anwalt oder eine Gestoria (Verwaltungsagentur) beantragt werden, da der Prozess derzeit komplex und zeitaufwändig ist.
4. Notartermin
Der Notartermin markiert den offiziellen Abschluss des Kaufs. Vor diesem Termin sollten Sie eine Übernahme-Besichtigung der Immobilie durchführen. Am Tag des Notartermins werden dann alle Zahlungen abgewickelt und Sie erhalten die Schlüssel zu Ihrer neuen Immobilie. Bereits wenige Minuten nach der Unterzeichnung werden Sie als neuer Eigentümer elektronisch im Grundbuch eingetragen.
5. Ummeldung und Endabrechnung
Nach dem Notartermin übernimmt Ihr Anwalt oder die Gestoria die Ummeldung von Strom, Wasser, Internet und anderen Versorgungsleistungen. Etwa 6 bis 8 Wochen später erfolgt dann eine Endabrechnung.
Beispielhafte Kalkulation der Nebenkosten und Liquiditätsplanung zum Immobilienkauf auf Mallorca
Bei einem Kaufpreis von 645.000 € könnte sich Ihre Kostenübersicht wie folgt darstellen:
- Gesamtkaufpreis: 645.000 €
- Möbelanteil: 20.000 €
- Eintragung Grundbuch (ohne Möbelanteil): 625.000 €
- Erwerbssteuern: 52.500 €
- Erwerbssteuern Möbel (4%): 800 €
- Notar und Eintragungskosten: 4.000 €
- Gesamtkaufkosten: 702.300 €
- Anwaltskosten (1 % des Kaufpreises + Steuern): 7.804 €
Liquiditätsbetrachtung:
- Anzahlung: 64.500 €
- Restzahlung beim Notartermin: 645.604 €
Fazit zum Immobilienkauf auf Mallorca
Der Immobilienkauf auf Mallorca ist ein gut strukturierter Prozess, der sorgfältige Planung und die Einhaltung rechtlicher Rahmenbedingungen erfordert. Mit der Unterstützung von Fachleuten wie Anwälten und Immobilienmaklern können wir sicherstellen, dass alles reibungslos verläuft und alle notwendigen Schritte rechtzeitig durchgeführt werden. So wird der Traum von Ihrem eigenen Zuhause auf Mallorca bald ganz entspannt Wirklichkeit!
Wenn Sie weitere Fragen zum Immobilienkauf in Mallorca haben, dann kontaktieren Sie mich gerne jederzeit.
Mit sonnigen Grüssen von der Insel
Ihr Ben Müller
